Jak rozliczyć pit z najmu nieruchomości położonej za granicą

Rezydent polski, który uzyskuje dochód z wynajmu nieruchomości położonej poza granicami Rzeczypospolitej Polskiej, w momencie podejmowania decyzji, jak rozliczyć pit, musi zastosować postanowienia umów o unikaniu podwójnego opodatkowania dotyczące dochodów z majątku nieruchomego.

Zależność sposobu rozliczenia od postanowień umowy międzynarodowej o unikaniu podwójnego opodatkowania

Co do zasady, dochody z wynajmu majątku nieruchomego podlegają opodatkowaniu w państwie, w którym dana nieruchomość jest położona. Definicja majątku nieruchomego obowiązuje  taka, jaką nadaje mu prawo tego kraju, na terytorium którego nieruchomość jest położona.

To, jak rozliczyć pit z najmu, podnajmu nieruchomości, bezpośredniego użytkowania, dzierżawy lub prawa wieczystego użytkowania zależy od metody unikania podwójnego opodatkowania przewidzianej w konkretnej umowie między Polską a danym państwem, w którym wynajmowana nieruchomość jest położona.

Umowy międzynarodowe mają na celu zapobieganie płaceniu podwójnych podatków przez osoby uzyskujące przychody w różnych krajach. W umowach przewidziane są metody rozliczenia podatku, jakie będą stosowane przy rozliczaniu pit. Rozróżnia się dwie metody:

• wyłączenia z progresją,
• odliczenia proporcjonalnego.

Polska zawarła takie umowy z 92 państwami – wszystkie te umowy są opublikowane w Dzienniku Ustaw; można się z nimi zapoznać  także w Internecie na stronie Ministerstwa Spraw Zagranicznych.

Gdy brak jest dwustronnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania z krajem, gdzie polski rezydent uzyska dochody z najmu, dochody uzyskane za granicą i tam opodatkowane podlegają opodatkowaniu w Polsce przy zastosowaniu metody proporcjonalnego odliczenia.

W sytuacji, gdy do jednego podatnik uzyskuje dochody z różnych państw i mają zastosowanie jednocześnie dwie metody unikania podwójnego opodatkowania należy uwzględnić obie metody rozliczenia.

Istotny dla rozliczenia pit z najmu nieruchomości jest wybór formy opodatkowania:

• według zasad ogólnych z zastosowaniem progów i progresywnej skali podatkowej, czy
• ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Jak rozliczyć pit z najmu opodatkowanego według skali podatkowej

Rezydent polski wynajmujący nieruchomość położoną za granicą, w Polsce do opodatkowania dochodów z najmu może zastosować zasady ogólne z zastosowaniem skali podatkowej. Jeśli zastosuje taką zasadę to:

• składa PIT-36 oraz PIT/ZG.w przypadku, gdy w umowie o unikaniu podwójnego opodatkowania zawartej między Polska a państwem położenia nieruchomości przewidziane jest zastosowanie metody odliczenia proporcjonalnego;  na tym samym formularzy wykazuje inne przychody uzyskane w Polsce i za granicą,

• nie ma obowiązku składania PIT-36 w przypadku obowiązywania metody wyłączenia z progresją według umowy międzynarodowej  i jeżeli oprócz dochodów z najmu nieruchomości położonej za granicą, nie uzyskał w Polsce innych dochodów opodatkowanych według skali.

W pewnych sytuacjach podatnika obowiązuje złożenie deklaracji PIT-36 wraz z załącznikiem PIT/Z przy zastosowaniu metody wyłączenia z progresją. Wypełnienie zeznania PIT 36 i załącznika PIT/ZG wymagane jest, gdy:

• podatnik chce skorzystać z preferencyjnego wspólnego rozliczenia z małżonkiem albo jako rodzic samotnie wychowujący dziecko albo też
• uzyskał dochody w Polsce opodatkowane według skali, wówczas wykazuje dochody zagraniczne celem ustalenia stopy procentowej.

Jak rozliczyć pit w przypadku ryczałtu

Jeżeli podatnik uzyskuje dochody z najmu nieruchomości położonej za granicą i w Polsce dokonał wyboru zryczałtowanego podatku od przychodów ewidencjonowanych, to:

• W przypadku gdy umowa międzynarodowa przewiduje zastosowanie metody wyłączenia z progresją , czyli zwalnia te dochody zagraniczne z opodatkowania w Polsce, podatnik nie ma obowiązku złożenia deklaracji PIT-28 dla rozliczenia dochodu z najmu..

• W przypadku zastosowania metody proporcjonalnego odliczenia (zgodnie z postanowieniami umowy międzynarodowej) podatnik jest obowiązany do złożenia PIT-28 i wykazania wszystkich uzyskanych przychodów. Przy ustalaniu zobowiązania podatkowego dla polskiego fiskusa od obliczonego zryczałtowanego podatku odlicza podatek zapłacony za granicą.  Odliczenie to przysługuje jedynie do wysokości podatku przypadającego proporcjonalnie na dochód uzyskany w innym państwie.

Zasady mające wpływ na to, jak rozliczyć pit, obowiązują zarówno w przypadku, gdy podatnik uzyskuje dochody jedynie z wynajmu zagranicznego, jak i wtedy , gdy uzyskuje również dochody z najmu w Polsce.

Przeliczanie przychodów w walutach obcych na złotówki

Przychody oraz kwoty zapłaconego podatku uzyskane z najmu nieruchomości położonej poza granicami Polski i wypłacone  w obcej walucie przed wpisaniem do deklaracji podatkowej (załącznika PIT/ZG, deklaracji PIT 36, PIT 28)  należy przeliczyć na złotówki. Co do zasady przeliczenia dokonuje się według średniego kursu waluty podawanego przez Narodowy Bank Polski w ostatni dzień roboczy poprzedzający uzyskanie przychodu lub wydatku – zapłaty podatku.