Użytkowanie wieczyste

Wiele osób nie zdaje sobie sprawy z tego, czym tak naprawdę jest użytkowanie wieczyste i z jakimi opłatami się wiąże. Uznają w większości przypadków, iż wieczystość użytkowania jest niemal tym samym co „normalne” prawo własności. Czy tak jest jednak w rzeczywistości? Gdzie szukać uregulowań prawnych dotyczących użytkowania wieczystego i czym tak naprawdę jest użytkowanie wieczyste? Z jakimi opłatami jego ustanowienie i następnie dalsze korzystanie się wiąże?

Podstawowe informacje
Użytkowanie wieczyste pojawiło się w polskim systemie prawnym wraz z ustawą z dnia 14 lipca 1961 roku, o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, której postanowienia później znalazły swoje urzeczywistnienie w Kodeksie Cywilnym z 1964 roku (obowiązującym ze zmianami do dziś). W użytkowanie wieczyste oddane mogą być przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub ich związki, grunty stanowiące ich własność. Oddanie w użytkowanie wieczyste może dotyczyć zarówno osób fizycznych jak i prawnych. Użytkownikowi wieczystemu, zgodnie z art. 233 Kodeksu Cywilnego, przysługuje możliwość korzystania z takich gruntów z wyłączeniem innych osób, jak również rozporządzania swoim prawem – granice wyznaczają tutaj ustawy szczególne i zasady współżycia społecznego oraz sama umowa o oddaniu gruntów w użytkowanie wieczyste.

Na ile? Co to „wieczność”?
„Wieczystość” użytkowania definiowana jest w art. 236 Kodeksu Cywilnego – jest to 99 lat, jednak w szczególnych przypadkach, gdy cel gospodarczy użytkowania wieczystego nie wymaga oddania gruntu na aż taki czas, może być ono przyznane na czas krótszy – nie mniej jednak niż czterdzieści lat. Warto jednak zwrócić uwagę na paragraf drugi tego artykułu, który daje możliwość wnoszenia przez użytkownika wieczystego o przedłużenie użytkowania wieczystego na kolejny okres od 40 do 99 lat. Może pojawić się tutaj pytanie, jak pewne jest przedłużenie takiego użytkowania – znowu z odpowiedzią przyjdą nam postanowienia prawne: „odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny”, który oceniany będzie każdorazowo przez sąd.

Opłaty, czyli co, gdzie i za ile?
Użytkowanie wieczyste wiąże się z dwoma rodzajami opłat – z opłatą za ustanowienie użytkowania wieczystego oraz coroczną opłatą z tytułu użytkowania wieczystego. Opłata za ustanowienie wynosi przeważnie w okolicach dwudziestu procent wartości nieruchomości (można ją negocjować), zaś opłata coroczna uzależniona jest od celu wykorzystania danej nieruchomości – od 0,3 procent wartości nieruchomości przeznaczonej pod budowę obiektów sakralnych, związanych z działalnością charytatywną, aż po 3 procent dla tych, które nie są przeznaczone na działalność rolną, mieszkaniową, czy turystyczną.
Do kiedy jednak wszystkie opłaty muszą zostać wniesione? W przypadku opłaty za ustanowienie użytkowania wieczystego najpóźniej w dniu zawarcia umowy w formie aktu notarialnego, zaś w przypadku opłat corocznych – najpóźniej do 31 marca każdego roku kalendarzowego.

Użytkowania wieczystego nie powinniśmy się w żadnym przypadku obawiać – zostało ono wprowadzone po to, aby umożliwić większej ilości obywateli korzystanie z „własnych” nieruchomości. I w takiej też roli doskonale się sprawdza.